"炒房团"变身"炒铺团"

温州大批热钱凝聚 “潜伏”商业地产

“这段时间,每天都有温州商人向我咨询投资商业地产的项目。我现在手头的商业地产项目已经聚集了几亿元资金。”3月16日,温州投资界标记 性人物、北京浙商商会副会长陈俊告诉《中国经营报》记者。这几个月来,陈俊正带领温州投资团在合肥、石家庄等二三线城市寻找投资商业地产商机。

2011年,随着国务院新一轮房地产调控方法 新“国八条”出台,及北京等城市先后出台限购令,庞大的温州资本去向成为关注热点。

“温州人不会在房地产一棵树上吊死。”有着温州资本“代言人”之称的温州中小企业发展促进会会长周德文告诉记者。而今,温州庞大的炒铺团正漫游 走于全国各地。据周德文测算,温州目前漫游 走于商业地产的资金在100多亿元。

“炒房团”变身“炒铺团”

“我名下已经有好几套房子了,春节前出的‘国八条’把我挡在楼市外。现在手上有点闲钱,只能找些小的商铺项目来为资产保值。”在北京近郊廊坊,来自温州的胡先生正看上了一家购物中心内的商铺,想把整层买下来。“可惜来晚了,已经被抢光了。”记者见到胡先生时,他正忙着给圈内朋友电话,询问是否还能买到。

北京某房地产公司谋划 部经理李林告诉记者,“‘国八条’后,开始询问商铺大量增加。尤其是外地人从原来投资短期的商品房,开始向投资商业地产转移。”正如本文开头所提,陈俊的温州老乡在年后都在向他打听北京商铺的情况。“商业地产不限购、不限外是当前形势下最大的优势。”陈俊说。“一线城市的限制比较 多,我现在更看好二三线城市的商业地产。”陈俊表示 ,在山东日照,某商业项目60%的商铺都卖给了外地人。

一时间,全国各地掀起了炒铺团,以温州人最多。作为炒房老手,胡先生深谙此道。“炒商铺与炒房没什么不同。”胡先生表示 ,炒商铺的一个重要形式就是买卖商铺,炒家通过低价购进商铺,高价售出后赚取差额。很多热点区域都是这种形式。

另一个形式就是租赁商铺。“在项目刚开始招商期间,职业炒家整租几十个铺位,然后分租给其他商家,分租的租价大多高于整租的价格,如果项目很吸引商家,便能很快分租出去,且价格可以抬高赚取差价。而一旦项目不被看好,商家不愿贸然进驻,‘炒铺团’可以低价租给熟识的商户,或干脆找来亲戚朋友先把铺子开起来,营造商铺抢手的假象以吸引商户,开业后,有商户要求转租时,可以人为地提高租价或索取‘顶手费’。”

“但买商铺就是要看地段、交通、位置,以及管理模式。”胡先生告诉记者,年前他买下了三间北京四环外某社区临街的铺子,继而转租做了家常菜饭馆。“现铺,28000元/平方米。住宅都超过2万元了,商铺才2.8万元,性价比不错。”胡先生的经验是,位置很重要,关键是看人流量,如果临街的商铺门口有栏杆或者进入车库的通道,那么即使临街它的投资收益也不会很好,因为门口的东西挡了它的人流量。而不临街的商铺,比方 是面朝社区的,那么社区买东西就很方便,它的投资价值相对就高。“

信义房屋区域经理胡颖介绍,就北京城区平均水平而言,一手商铺出租的年回报率应该在8%左右(出租年回报率=月租金×12个月/商铺初置本钱 )。二手商铺由于已经是现铺,初置本钱 会比较 高,一般在6%~7%上下。

胡先生即看中了其中的回报。”但我也得找北京的朋友帮忙参加 意见,外来的投资客不可能比当地人更了解所要购买商铺的周边商业环境,容易被蒙骗。“来来回回,胡先生已经看了好几次。”投资就是这样,前期投入精力越多,投资胜利 的几率才会越高。“

某房地产网数据监控中心统计显示,2月北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目(写字楼、商铺)中,共有36个商用项目的租售价格发生变动,其中34个项目价格上涨;2个项目价格下跌;涨幅最高的项目报价翻倍,十个在售项目售价全数上涨,18个在租项目报价上涨,最高涨幅达到25%。

百亿温州热钱进入

“现在这些温州老乡来电问的几乎都是投资商铺的事。他们从看准到下单,速度很快。”杭州一家投资公司的总经理王成郊介绍。在2011年年初,他带领的温州”商铺团“买下了杭州名城燕园的几乎一条街的商铺。说起买商铺,周德文也向记者介绍了刚刚发生在温州一个新开市场的一幕,开盘当天500间左右的商铺就有1000多位老板来抢购。两小时内,所有的商铺就被订完。

新“国八条”及限购令下,从住宅市场向商业地产倾斜已经成为温州炒房者的新趋势。一位买商铺的组团成员告诉记者,他和身边很多人聊天时都认为住宅的调控会给商业地产带来机会。

“目前温州进入商业地产的项目资金有100多亿元。”周德文告诉记者。这之前,有媒体报道温州已经有几千亿元资金投向商业地产。周德文廓清 ,并不如外界传说的那么离谱。

“但商业地产确实在升温,现在每隔几天就会有外地来温州做推介的项目,也确实受到追捧。但这种趋势是刚刚表示 出来,不存在大量资金已经进入的情况。”周德文说。温州民间资本投资服务中心项目服务部经理黄建设分析,出现这样的原因是因为商业地产大多属于长线投资,不符合炒房客快进快出的投资习惯。此外,地产项目的政策高敏感性,也不会让温州资本全力追逐。但投资商业地产却已经成为国家限购政策后,温州资金的第一流向变更 。

在商业地产投资中,陈俊一直看好工业园区地产。“这是一个很好的投资去向。”他认为,多年来的多轮宏观调控,主要都是针对住宅的,而没有针对商业地产的。这几个月他正带领温州团考察合肥、石家庄的商业地产项目。当下陈俊正组织了一批浙商,集合数亿元的资金,准备与石家庄某开发商合作,在项目建设的前期就投入资金。“一线城市的土地价格太高,本钱 比较 高,二三线城市正处在快速城市化进程中,石家庄这类二线城市相当于北京12年前的情景,发展空间和潜力很大。”陈俊告诉记者。

这个说法得到周德文的认可,“温州人在2010年陆续进入成都、厦门、武汉、西安等二三线城市和商业地产,这些调控的真空地带成为温州投资客眼中的商机。”

据陈俊介绍,选什么样的商业地产进行投资,主要看两个尺度 :一是地段位置好不好,要是在二级城市做商业地产,我们先问这个城市的常住人口是多少,流动人口是多少,人均收入是多少,在两公里之内的商业网点有多少。做商业,商户越多越好,消费人口越多越好,赚的就是人气钱;二是看外部环境好不好,也就是看社会治安情况怎么样。

在进入与退出方式上,投资商业地产有几种路径:最简单的就是把项目全包下来,一下承租10年、20年,压低价格,然后重新包装、定位、对外招商;其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元,只首付启动资金3000万元,余下的在几年之内付清;更次一点的是协助业主招商引资,按业内规矩得佣金;最差的选择则是只买摊位,再转租给别人经营。“商业地产就是要养,养商铺养商区。气氛上来了就好赚钱,气氛上不来就是风险。”陈俊表示 。

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